Zebranie Wspólnoty 24 lutego 2010

[eligiusz]

@ zibi
ad 1) o jakie lokale różne niż mieszkalne chodzi. Ponieważ z niemieszkalnych jest garaż (który jest rozliczany oddzielnie), lokale usługowe A B C D (które nie wiem jak są rozliczane ale pewnie tak samo jak i inne), no i biurowiec (który też nie wiem jak jest rozliczany). Jakie koszty utrzymania nieruchomości miałyby być liczone wg wyższych stawek?

ad 2) słuszna uwaga, proponowałbym aby dodatkowo podać, jaka była wysokość zaliczki z metra kwadratowego za poszczególne utrzymania nieruchomości wspólnej i konserwacji, a jaki był rzeczywisty koszt z metra.

ad 3) i 4) należy odróżnić dwie rzeczy: a) zobowiązania i należności wspólnoty za dany rok np. należności od mieszkańców z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, wystawione wspólnocie faktury za usługi b) rzeczywiste wpływy i wypłaty z kasy wspólnoty.
Nas interesują w zasadzie należności i zobowiązania za rok 2009. saldo na koncie jest co dzień inne. Sprawozdanie niestety tego nie rozróżnia wyraźnie. Nie wiem czy wymienione przychody to przychody kasowe - czyli tyle ile fizycznie wpłacono w 2009 r. czy też przychody memoriałowe czyli tyle ile się należało z zaliczek mieszkańców. Przypuszczam, że to drugie.
Zarząd podał w sprawozdaniu należności wspólnoty (rozumiem że niezapłacone przez właścicieli zaliczki) z tytułu opłat właścicieli w wysokości 74.251,32 zł z tym że nie wiem czy jest to na 31 grudnia 2009 czy też na 29 stycznia 2010 r. czyli na dzień sporządzenia sprawozdania. Ta informacja i tak nam niczego w zasadzie nie daje bo na dzień dzisiejszy być może wszyscy już zapłacili albo w ogóle przestali płacić i należność się zwiększyła.
Istotniejszą informacją moim zdaniem byłoby podanie czy są mieszkańcy którzy zalegają z płatnościami za okresy dłuższe niż dwa- trzy miesiące i czy są naliczane odsetki od opóźnień oraz czy są jakieś postępowania sądowe oraz być może egzekucje komornicze.
Natomiast jeżeli nasze zaliczki za rok 2009 na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie pokryły wszystkich zobowiązań wspólnoty to i tak je trzeba będzie pokryć poprzez dopłaty proporcjonalnie do udziału. Przede wszystkim trzeba pokryć niedobór z nadwyżki z roku 2008. Potem można resztę pokryć jednorazową dopłatą, o której mówi uchwała nr 3. Poza tym jeżeli ktoś ma zwroty za media to może pokryć fizycznie tą dopłatę z tej nadwyżki.
Aha, niedobór nie ma nic wspólnego z tym czy ktoś nie zapłacił czy nie. Jak wyżej wskazałem niedobór ten wynika z tego że uchwaliliśmy za niskie zaliczki (albo, w zależności od punktu spojrzenia, mieliśmy za wysokie koszty). I tu trzeba analizy kosztów tzn. za jakie pozycje koszt z metra był wyższy niż zaplanowany i albo podnieść wysokość comiesięcznych zaliczek albo z czegoś zrezygnować (np. wyłączyć windy )

Co do szlabanu to rozmawiałem na ten temat z Panem M. Bożkiem. Faktycznie jak napisał Kristoforos, miałby on stać na wysokości 3 klatki. Szlaban za darmo zainstalowałaby firma ochroniarska (o ile nie zmieni zdania). Niestety trzeba by płacić gminie za dzierżawę 21 miejsc parkingowych za szlabanem (nie wiem ile), za drogę nie trzeba by płacić. Myślę, że można by spróbować wydzierżawić na rok i zobaczyć czy to coś zmieni.

pozdrawiam

[maff1]

tak na szybko.
szlaban - wg mnie powinien stać na początku parkingu - wszak dzierżawa Pirellego wygaśnie i jak pisałem jest nielegalna gdyż Pirelli złamał zasady regulaminu przez siebie ustanowionego! A skoro regulamin stanowi ze Administracja zarządza parkingiem to ja domagam sie tylko realizacji w praktyce tych zapisów.
Owszem, być może dla Pirellego/NO będzie to utrudnienie - np. potrzebne będą piloty, ale ...skoro podjęli się działań z pominięciem wspólnoty to chyba oczywiste że ryzykowali niedogodności. Nieprawdaż?
Ponadto nie rozumiem skąd mają być opłaty za parking do gminy.
Jeśli tak, powinniśmy wymusić na gminie regularne koszenie, podlewanie i odśnieżanie. Jakoś nie zauważyłem działań gminy w tym zakresie. I wystawić fakturę za koszenie trawników, podlewanie etc.
Dlatego tak jak pisałem - barter (dzierżawa za utrzymanie terenu przyległego) jest rozsądnym rozwiązaniem.
Skąd domniemanie kosztów z tyt. dzierżawy parkingów? czy były jakieś w tym zakresie rozmowy z gminą?

Dodam jeszcze ze najwyższy czas by Wspólnota myślała o biurowcu i parkingach, i elewacji, dachu biurowca , jako o nieodłącznej części nieruchomości. Bo jak wiecie podziału nie było, nie ma i nie będzie. A te wszystkie "korowody" (wpisy w akty, uchwała nr1/2009) w celu przeprowadzenia podziału to była szopka. Która miały uprawdopodobnić fikcję.
odsyłam do wątku o rzekomym podziale: viewtopic.php?f=7&t=9i
A "prawo Pirellego" już wygasło - do stawiania dowolnych warunków, wpisywania idiotyzmów w akty, działania na własną rękę na nieruchomości.
Wszelkie działania Pirellego/NO bez uzgodnienia z Wspólnotą są samowolą i są nielegalne.

co do reszty:
rokiem obrachunkowym przyjętym w Polsce jest okres od 1 stycznia do 31 grudnia - chyba że np. statut lub inne wewnętrzne regulaminy stanowią inaczej. (np. od 1 października do 30 września, w firmach zagranicznych działających w Polsce) - czyli z całą pewnością sprawozdanie finansowe - bilans jest na 31 grudnia, ale ujęte w sprawozdaniu na 31 stycznia. Wszak 31 grudnia sprawozdania fizycznie nie było, bo jest to awykonalne.
Naturalnie obowiązuje zasada memoriałowa - to oczywiste. (dla tych którzy nie rozumieją - jest to zasada która ujmuję przychody które powinny wpłynąć, ale nie wpłynęły w gotówce w terminie, lub przeszły na następny okres np. sprzedaliśmy maszynę 30 grudnia z terminem płatności 12 stycznia - czyli mamy przychód w grudniu, który fizycznie w gotówce powinien zrealizować sie w styczniu, czyli to taki "papierowy" przychód. Dlatego są firmy które padają, pomimo wysokiego poziomu przychodów w postaci niezapłaconych należności.)
Natomiast należności od właścicieli od 31 grudnia mogły zwiększyć sie lub zmniejszyć. To oczywiste - ale tak to jest w księgowości ze zawsze można podać stan na jakiś dzień z przeszłości, który jest tylko wartością historyczną. Nie da sie tego zrobić idealnie na bieżąco. (dodam ze banki potrafią zaksięgować wpływy na konto ok godz. 19tej - i kto miałby je wtedy zaksięgować w dokumentacji Wspólnoty?)

[maff1]

już wiem skąd info ws opłat za miejsca parkingowe.
Otóż jest to info z urzędu gminy uzyskane w zeszłym roku przez Administrację. Wtedy mój pomysł z barterem z gminą nie był znany i wobec tego omawiany.
Pomysł ze szlabanem w okolicach 3 klatki także pochodzi z tego okresu - kiedy zarząd i administracja nie posiadały wiedzy o fakcie niepodzielności naszego budynku. Obecnie jest tak jak pisałem - budynek biurowy jest i będzie we wspólnocie i podlega wszystkim prawom i obowiązkom wynikających z udziałów.

[Andrzej]

Całkowicie zgadzam się z elgiuszem odnośnie reklamy i dodatkowego zamknięcia parkingu.

Reklama
Oszpecenie budynku czymkolwiek przyniesie minimalne dochody, a nowy budynek będzie wyglądał jak słup reklamowy. Nikt nie określił w uchwale, o jaką reklamę chodzi ani w jakim dokładnie miejscu miałaby zawisnąć. Przy takim zapisie, równie dobrze można powiecić płachę na całej elewacji budynku z każdej strony. Jeśli ktoś uważa, że nie stać go na płacenie czynszu, aby utrzymać tę nieruchomość w należytym stanie i wyglądzie, to może przenieść się na peryferie. Nie zamierzam mieszkać w słupie ogłoszeniowym.

Parking
Owszem, po pryzmach śniegu na niektórych samochodach widać, że niektórzy mieszkańcy zaparkowali swoje pojazdy na stałe od dłuższego czasu. Ale większym problemem jest niesamowity bałagan, a szlaban go nie rozwiąże. Ten, który bardzo chce i tak wjedzie. Parking i ruch na nim trzeba uporządkowć. Głownie parkują tak ci, którzy przyjeżdżają do firm na niższych piętrach. Może trzeba częściej wzywać straż miejską, skoro parking należy do miasta. Przecież te samochody tarasują drogę dojazdową dla pogotowia i straży pożarnej. Po zamknięciu parkingu przez Pirelli ilość parkujących mieszkańców sąsiednich bloków spadła. A wciskanie po 2-3 razy guzików w pilocie, żeby wjechać do budynku jest rzeczywiście kłopotliwe. Nie mówiąc już o przyjeżdżającyh gościach.

[maff1]

odpowiadam
uchwała dość dobrze precyzuje z której strony będzie reklama.
Zresztą już o tym pisałem - od strony Anielewicza na wolnym od okien kawałku nad dachem biurowca.
Słup ogłoszeniowy - takie określenie to bardzo gruba przesada.
Reklama przyniesie dochód do wspólnoty - i taki dochód nie ma nic wspólnego z faktem czy kogoś stać na mieszkanie w naszym budynku czy też nie.
Tego typu myślenie i przekaz to gruba manipulacja.

Parking.
Goście - a niby gdzie mają teraz zaparkować Twoi goście. Głupstwa piszesz.
Szlaban spowoduje ze jak nie bedzie wolnych miejsc to nikt nie wjedzie.
Twój sprzeciw tak naprawdę jest za utrzymaniem stanu obecnego. Może powiesz jaki masz w tym interes.
Bo argumentów merytorycznych w twojej wypowiedz nie zauważyłem.
piszesz:
" Po zamknięciu parkingu przez Pirelli ilość parkujących mieszkańców sąsiednich bloków spadła."
a skąd masz taką wiedzę? Swoją drogą masz rację - bo Pirelli je zajął. ZAjął nielegalnie coś co podlega zarządowi Wspólnoty i Administracji. I to ciebie nie niepokoi i nie razi? oj coś mi sie wydaje ze bronisz interesu Pirellego.
A argument o przyciskaniu pilota jest po prostu niepoważny i śmieszny. A kręcenie kierownicą w samochodzie nie męczy ciebie nadmiernie?

[Andrzej]

Kolego, trochę spokojnie! Jesteś nerwowy. Już zauważyłem, że jak ktoś tutaj napisze coś, co sie Tobie nie podoba, to od razu zaczynasz atakować. Mieszkamy tu wszyscy i po to jest to forum, żeby mogli SPOKOJNIE dyskutować, a nie obrzucać się błotem i węszyć spisek.

Na marginesie: nie mam żadnego interesu, żeby zostawiać parking otwary. Mam interes, żeby go uporządkować. A upieranie się, że szlaban rozwiąże wszystkie problemy parkingu, to naiwne myślenie.

[maff1]

masz prawo do swojego zdania.
Ale zaproponuj coś poza mętnym twierdzeniem że trzeba uporzadkować.
Twój sprzeciw dla zaproponowanego rozwiązania, jest za utrzymaniem stanu obecnego.
A stan obecny jest na ręke jednemu z członków wspólnoty - Pirellemu/Nowym Ogrodom. Nie widzę powodu dla specjalnych przywilejów dla dewelopera.
I dodam jeszcze że parking został wybudowany za pieniądze wspólnoty by jej służyć. Obecnie tak nie jest.

[maff1]

Kolego, trochę spokojnie! Jesteś nerwowy. Już zauważyłem, że jak ktoś tutaj napisze coś, co sie Tobie nie podoba, to od razu zaczynasz atakować. Mieszkamy tu wszyscy i po to jest to forum, żeby mogli SPOKOJNIE dyskutować, a nie obrzucać się błotem i węszyć spisek.

hmmm, w któuym miejscu obrzuciłem ciebie czy kogoś błotem?
nie atakuję - wyciągam wnioski z wypowiedzi, pokazuję co one oznaczają dla wspólnoty. Całej - nie dla mnie, czy kogoś innego.
Chcę byśmy merytorycznie spierali sie na argumenty. Rzeczowo.
a np. argument z pilotem jest niepoważny.

dodam ze nie myliłem sie kim jest np. piszący tu voyager. Jest pomocnikiem włascicielki firmy sprzatającej której od lutego już nie ma.

[Andrzej]

O szlabanie w pierwszej chwili też myślałem. Nie mówię definitywnie nie na ten pomysł. Ale obwiam sie po prostu tylko kolejnej przeszkody na drodze dojazdowej, bałaganu zawracających spod szlabanu samochodów i blokowania wjazdu przez samochody czekające na otworzenie go przez mieszkańca. Jednym ze sposobów na porządek, to reagowanie strażników na każde złe parkowanie lub ustawienie takich pachołów, które uniemozliwą zaparkowanie samochodu bez zablokowania przejazdu. Reakcja strażników zazwyczaj pomaga. Większość przyjeżdżających nauczy się w końcu, że zawsze ktoś im zabroni parkowania wzdłuż drogi. Jeśli nie podporządkuje się, to niech wzywaja straż miejską. Byc może dodatkowy strażnik za dnia rozwiąże problem. A za szlabanem rzeczywiście może byc parę dodatkowych wolnych miejsc, jeśli wszyscy interesanci biur i robotnicy budowlani będą zostawiać samochody przy Klifie.

[eligiusz]

Odnośnie reklam.
O reklamie dużej mówi projekt uchwały nr 4/2010. Uchwała ta nie jest do końca precyzyjna, ponieważ wiadomo tylko, że reklama ma być na elewacji od strony Anielewicza i ma mieć wymiary około – no właśnie – 12m2 x 10m2 , podkreślam metrów kwadratowych razy metrów kwadratowych – rozumiem że jest to pomyłka i że chodzi o wymiary długości boków w metrach 12 x 10 co da w sumie 120 m2. Nie wiemy natomiast na jaki okres czasu zostanie zawarta umowa, nie wiemy w którym dokładnie miejscu reklama zawiśnie. Rozumiem, że chodził o fragment elewacji bez okien, ale to z uchwały nie wynika. Równie dobrze może ta reklama zawisnąć na biurowcu jak i na oknach na ostatnich piętrach. Generalnie i tak jestem przeciwny tej reklamie, ale jeżeli większość miałaby być za, to dobrze byłoby doprecyzować tą uchwałę.

Natomiast jest jeszcze uchwała nr 5/2010, która też nie jest precyzyjna. Tytuł uchwały jest bardzo ogólny – udzielenie pełnomocnictwa Zarządowi do wynajmu lub dzierżawy części wspólnych – co oznacza, że zarząd może wynająć lub wydzierżawić nie tylko elewację i nie tylko na reklamy ale np. może wynająć metr kwadratowy holu przy wejściu do klatki na automat na napoje chłodzące lub wynająć jakąkolwiek część wspólną komukolwiek na cokolwiek. Jak rozumiem (choć może się mylę) nie taka była intencja. Intencja prawdopodobnie została wyrażona w § 2 uchwały i chodzi – jak tam wskazano – o ujednolicenie tablic ogłoszeniowych firm działających na nieruchomości i uporządkowania ścian przed wejściami do budynku. Dlatego proponuję , podążając tym tropem, dostosować do § 2 uchwały tytuł uchwały i § 1 uchwały w następujący sposób:
„Uchwała nr 5/2010 ……
w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do wynajmu lub dzierżawy ścian przed wejściami do budynku na tablice ogłoszeniowe firm działających w budynku.
§ 1 ust. 1. Wspólnota Mieszkaniowa udziela pełnomocnictwa Zarządowi do wyrażania zgody na wynajem lub dzierżawę ścian przed wejściami do budynku na ogłoszenia, reklamy, informacje reklamowe firm działających na nieruchomości Okopowa 56.
ust. 2. Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje Zarząd do zawierania umów określających warunki wynajmu lub dzierżawy, o których mowa w ust. 1, oraz ustalania wysokości czynszu najmu lub czynszu dzierżawnego.”.
Tak w ogóle to zrezygnowałbym z posługiwania się pojęciem najem lub tym bardziej dzierżawa i posługiwał się sformułowaniem „wyrażanie zgody na odpłatne korzystanie ze ścian przed wejściami do budynku w postaci umieszczania ogłoszeń, reklam, informacji reklamowych przez firmy działające na nieruchomości Okopowa 56” ale na ten temat niech się wypowiada obsługa prawna Wspólnoty.