Czy uchwała o wymianie liczników smart przez WM jest legalna

Wszelkie dyskusje dot. inwestycji i spraw wspólnotowych
sandie
Administrator
Posty: 214
Rejestracja: wtorek, 11 sierpnia 2009, 23:45
klatka: I
piętro: VII
Kontakt:

Czy uchwała o wymianie liczników smart przez WM jest legalna

Postautor: sandie » sobota, 16 sierpnia 2014, 08:04

Czesc,

Podajac za Gazeta Prawna ("Nie chcesz wymienic wodomierza, to zaplacisz wiecej?", autor: Tomasz Jurczak 11.08.2014, 06:00; Aktualizacja: 11.08.2014, 07:54):
W zwiazku z pojawieniem sie na rynku tak zwanych inteligentnych wodomierzy, pozwalajacych na dokladniejszy pomiar zuzycia wody, coraz czesciej pojawia sie problem zwiazany z tym kto jest odpowiedzialny za wymiane licznika.
Wspólnota mieszkaniowa nie moze decydowac o tym, czy w poszczególnych mieszkaniach powinny zostac wymienione wodomierze oraz nie moze zobowiazac wlascicieli lokali to zakupu i zainstalowania wodomierzy konkretnego typu i obciazac ich kosztami z tym zwiazanymi.

W zwiazku z pojawieniem sie na rynku tak zwanych inteligentnych wodomierzy, pozwalajacych na dokladniejszy pomiar zuzycia wody, coraz czesciej pojawia sie problem zwiazany z tym kto jest odpowiedzialny za wymiane licznika: wspólnota mieszkaniowa, czy wlasciciel mieszkania, które stanowi odrebna wlasnosc. Warto tez wiedziec, czy wspólnota moze narzucic wlascicielowi obowiazek wymienienia wodomierza. Liczniki smart staja sie modne, szczególnie w tych dzielnicach, gdzie notuje sie duze straty wody.

Jednym z pionierów instalacji smart bylo stoleczne MPWiK. Wdrozenie inteligentnych pomiarów mialo zapobiec stratom wody podczas przesylu. Aktualnie spólka dokonuje zdalnego odczytu w 1850 punktach pomiarowych zlokalizowanych na terenie calej Warszawy. System obejmuje wylacznie wodomierze glówne, rejestrujace zuzycie wody u odbiorców Instytucjonalnych, w tym równiez w budynkach mieszkalnych , które sa w zasobach spóldzielni i wspólnot mieszkaniowych.
Urzadzenia pomiarowo-transmisyjne przesylaja dane poprzez siec GSM/GPRS. Odczyty sa dokonywane standardowo raz na dobe a fakturowanie odbywa sie raz w miesiacu. W najblizszym czasie Spólka planuje rozbudowe systemu o 17 tys. urzadzen.

Do zalet systemu nalezy m. in. :
- dokonywanie odczytów bez udzialu przedstawicieli
- dokonywanie odczytów w przypadku braku dostepu do pomieszczenia, w którym zamontowany jest wodomierz;
- mozliwosc monitoringu sprawnosci wodomierzy glównych oraz sygnalizacja unieruchomienia wodomierza;
- wyeliminowanie tzw. „bledu ludzkiego” przy odczycie wskazan wodomierza;

Wymiana liczników w poszczególnych mieszkaniach powoduje jednak problemy na linii administracja – lokator. Administrator budynku chce, aby straty wody byly jak najnizsze, a to oznacza, ze licznik powinien pojawic sie w kazdym mieszkaniu. Pytanie, czy mozna zmusic do tego lokatora we wspólnocie?

Z podobnym problemem napisal do nas czytelnik: ”Administrator uchwala rady wspólnoty, zlecil wymiane wodomierzy w naszym budynku na nowoczesne wodomierze radiowe, jednoczesnie grozac "jednostkom opornym" nakladanie na jednostki oplat zryczaltowanych za dodatkowe, tzw. gospodarcze zuzycie wody w budynku. Mieszkanie mam wlasnosciowe, a wymiana liczników narazi mnie na dodatkowe koszty zwiazane z remontem, gdyz nie zmieszcza sie one we wnece po starych. Tak wiec czeka mnie rwanie plytek, kucie wiekszej wneki”.
Powstaje zatem pytanie czy administrator bedzie mial prawo naliczac wieksze kwoty za zuzycie wody z tytulu niewyrazenia zgody na wymiane licznika na "smart"?

Wiele wspólnot mieszkaniowych rzeczywiscie podejmuje uchwaly, na podstawie których w poszczególnych lokalach maja zostac zainstalowane tak zwane inteligentne wodomierze (typu smart).


Odpowiadajac na pytanie czy powyzej opisane sposoby dzialania wspólnot mieszkaniowych sa zgodnie z obowiazujacymi przepisami przede wszystkim nalezy zwrócic uwage na tresc art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnosci lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Ner 80 poz. 903 ze zm.), który definiuje pojecie nieruchomosci wspólnej.

- We wskazanym przepisie nieruchomosc wspólna zostala zdefiniowana jako grunt oraz czesci budynku i urzadzenia, które nie sluza wylacznie do uzytku wlascicieli lokali. Zatem ocena dzialan wspólnot mieszkaniowych powinna byc dokonywana w kontekscie tego czy wodomierze zamontowane w poszczególnych lokalach stanowia czesc wspólna nieruchomosci czy tez sa przedmiotem odrebnej wlasnosci – wyjasnia Joanna Gacek, adwokat. Majac na uwadze aktualne orzecznictwo nalezy przychylic sie do stanowiska, ze wodomierze zainstalowane w poszczególnych lokalach nie stanowia czesci nieruchomosci wspólnej.

Sad Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 222/13) stwierdzil, iz czesc instalacji za zaworem doprowadzajacym media do danego lokalu nie stanowi czesci wspólnych poniewaz od tego miejsca instalacja sluzy wylacznie wlascicielom lokali, w tym obejmuje ona: liczniki, rury, krany, spluczki i grzejniki. (Podobny poglad zostal wyrazony przez Sad Apelacyjny we Wroclawiu w wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 601/08).

- W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa nie moze decydowac o tym, czy w poszczególnych mieszkaniach powinny zostac wymienione wodomierze oraz nie moze zobowiazac wlascicieli lokali to zakupu i zainstalowania wodomierzy konkretnego typu i obciazac ich kosztami z tym zwiazanymi – zauwaza Gacek.

W przypadku podjecia przez wspólnote mieszkaniowa uchwaly zobowiazujacej wlasciciel do wymiany licznika na nowy i wprowadzajacej niekorzystny sposób rozliczenia w przypadku braku wymiany, wlascicielowi przysluguje prawo zaskarzenia uchwaly do Sadu z zadaniem jej uchylenia.

Wynika to z faktu, iz przedmiot uchwaly wykracza poza sprawy zwiazane z nieruchomoscia wspólna a uchwala stanowi nieuzasadniona ingerencje w prawo wlasnosci wlascicieli lokali. Podstawe prawna w tym wypadku stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy o wlasnosci lokali.
W spóldzielniach mieszkaniowych wyzej opisany problem praktycznie sie nie pojawia. W wiekszosci spóldzielni wodomierze stanowia wlasnosc spóldzielni a nie wlascicieli poszczególnych lokali, to na spóldzielni ciazy obowiazek legalizacji wodomierzy, dbania o ich stan techniczny i ich wymiany. W przedmiocie wymiany wodomierzy podejmowane sa stosowne uchwaly, a koszty wymiany pokrywane sa z funduszu remontowego. Jednoczesnie trzeba pamietac, ze lokator musi umozliwic wymiane licznika pracownikom wynajetym przez spóldzielnie.

Problem wymiany liczników moze dotyczyc równiez niewielkiej ingerencji budowlanej. Spóldzielnia lub wspólnota moze zakupic urzadzenia, których instalacja moze wymagac demontazu np. glazury. W takim jednak przypadku wspólnoty mieszkaniowe nie maja prawa zniszczyc nam lazienki, a wszelkie koszty takiego montazu musialaby pokryc. W takim przypadku administrator moze zaproponowac alternatywne rozwiazanie – np. mniejsze wodomierze z zewnetrznym modulem nadajnika. Spóldzielnia mieszkaniowa wszelkie koszty powinna pokryc z funduszu remontowego.

Komentarz
Za legalizacje wodomierza we wspólnocie odpowiada wlasciciel mieszkania
Joanna Gacek, adwokat, partner Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów Ceranek.

Nalezy podkreslic, ze wlasciciele mieszkan zobowiazani sa do dopilnowania aby zainstalowane u nich wodomierze posiadaly odpowiednia legalizacje. Obowiazkiem kazdego wlasciciela lokalu jest wymiana lub legalizacja liczników co 5 lat. W przypadku nie dopelnienia tego obowiazku uzasadnione bedzie nakladanie przez wspólnote na takich wlascicieli dodatkowych oplat zwiazanych z niedokladnosciami w pomiarach spowodowanymi korzystaniem z liczników, które nie posiadaja legalizacji. Wspólnota powinna takze uchwalic regulamin rozliczania wody. Powinny w nim zostac szczególowo uregulowane kwestie rozliczen róznic pomiedzy wskazaniami wodomierza glównego a suma wskazan wodomierzy zamontowanych w poszczególnych lokalach. Sama uchwala ustanawiajaca regulamin rozliczania wody lub zmieniajaca jego postanowienia moze zostac zaskarzona przez wlascicieli poszczególnych lokali do Sadu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o wlasnosci lokali ale tylko w przypadku gdy jest ona niezgodna z prawem, narusza zasady prawidlowego zarzadzania nieruchomoscia wspólna lub w inny sposób narusza interesy wlascicieli. Po wniesieniu powództwa to do oceny Sadu bedzie nalezalo czy uchwala zostanie uchylona czy tez nie.


Regulaminow do rozliczania ciepla, wody itp. ciagle nie ma? Dodalem rowniez ciekawa prezentacje METRONu - firmy produkujacej liczniki. Plus kilka innych dokumentów znalezionych w internecie.

I jeszcze ciekawostka:
"Wg danych Glównego Urzedu Statystycznego za 2011 rok, srednie zuzycie wody w gospodarstwach domowych w przeliczeniu na jednego mieszkanca, wynosilo w polskich miastach blisko 100 l dziennie. W skali roku daje to ok. 37 m3."
W poprzednim rozliczeniu przy 1 os mieszkającej wykazano mi zużycie zimnej wody równe 50,00 m3, obecnie 67,18 m3. Zużycie wody ciepłej zaś 34 m3 (1 półrocze 2014). Jakie macie odczyty z liczników indywidualnych? Ma ktoś zwrot zaliczek? :D Dlaczego nie rozliczono liczników cieplnych na tym kwicie?
Denerwują mnie te rozliczenia wody bo wydają mi się mało rzeczywiste :-( (całoroczne średnie zużycie dla mieszkańca Warszawy to ~46 m3 (2012), w samym woj. mazowieckim są to wartości jeszcze niże (<37 m3)).

Pozdrawiam
Pawel
Załączniki
GUS_zuzycie_wody_Warszawa_DP_20140816_160900.xls
GUS - zużycie wody w Warszawie na 1 mieszkańca i 1 korzystającego - lata 2010-2013
(28.07 KiB) Pobrany 134 razy
ure_rozliczenia_umowy_sprzedazy_ciepla_z_rozliczeniami_z_uzytkownikami_lokali_w_budynku_wielolokalowym.pdf
URE - rozliczenie ciepla w budynku wielolokalowym
(193.67 KiB) Pobrany 130 razy
poradnik_wodomierzowypiotr_lewandowski,_cezary_walkowski,_2004.pdf
Poradnik wodomierzowy
(4.6 MiB) Pobrany 101 razy
2007.11.02-biuletyn_nr6_wybrane_problemy_prawne_rozliczen_za_cieplo_w_budynkach_wielolokalowych.pdf
Wybrane problemy prawne rozliczeń za ciepło w budynkach wielolokalowych
(4.35 MiB) Pobrany 99 razy
aspekty_prawne_rozliczania_kosztow_zuzycia_wody_i_energii_cieplnej.ppt
Aspekty prawne rozliczania kosztów zużycia wody i energii cieplnej w budownictwie mieszkaniowym
(620 KiB) Pobrany 138 razy

marb
Posty: 22
Rejestracja: sobota, 6 marca 2010, 17:32
klatka: III
Kontakt:

Re: Czy uchwała o wymianie liczników smart przez WM jest leg

Postautor: marb » czwartek, 4 września 2014, 19:59

U mnie zużycie teraz wyszło 60 m3, wcześniej bywało ~ 50 m3. Na nowym liczniku ciepłej wody wyszło 10 m3 więcej. Zaskoczyło mnie to, ale czy to kwestia licznika? Nikt mi tego nie powie. Zawsze była niedopłata na zużyciu wody.
Co do CO, rozliczają to rocznie, nie półrocznie. We wcześniejszych latach miewałem nadpłaty, a za 2013 była niedopłata.


Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 4 gości